Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50262 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RHZ
N°: 1-CH
Assignations du :
19 Décembre 2023
28 Décembre 2023
EXPERTISE[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
+ 1 pour l’expert
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 14 mars 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.
DEMANDERESSE
La société dénommée “NAOKO II” société à responsabilité limitée
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Morgan DESAUW-LAPORTE, avocat au barreau de PARIS - #B0749
DEFENDERESSES
SDC [Adresse 4] C/O CANOPEE GESTION
[Adresse 6]
[Localité 7]
non représentée
S.C.I. SOCIETE CIVILE BIOT
[Adresse 4]
[Localité 9]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 01 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties comparantes,
La SCI BIOT a consenti à la SARL NAOKO II, par acte sous seing privé du 30 juin 2018, le renouvellement du contrat de bail commercial portant sur un local sis [Adresse 4], moyennant un loyer annuel hors charges hors taxes de 41.000 euros, outre une provision sur charges trimestrielle de 3.000 euros.
L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Se prévalant de l’absence de transmission exhaustive par le bailleur d’un état récapitulatif des charges et des justificatifs correspondant, et d’irrégularités dans le montant des charges facturées, la SARL NAOKO II a, par exploits délivrés les 19 et 28 décembre 2023, fait citer la SCI BIOT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
Désigner un expert avec la mission précisée au dispositif de son assignation ;Condamner au besoin, à défaut de transmission avant l’audience :*La SCI BIOT à communiquer les états récapitulatifs des charges conformes à l’inventaire du bail depuis l’exercice 2018, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
*In solidum la SCI BIOT et DOMUS ROME à communiquer l’intégralité des justificatifs des charges, le relevé des dépenses et l’annexe de répartition de l’année 2018, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
Condamner in solidum la SCI BIOT et DOMUS ROME à payer à NAOKO II la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens. A l’audience du 1er février 2024 la demanderesse, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation.
La SCI BIOT et le Syndicat des copropriétaires, respectivement cités à l’étude et à personne morale, n’ont pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement ainsi qu'aux notes d'audience, sur le fondement des dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024.
MOTIFS
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, « l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »
En l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, notamment :
- le courrier de mise en demeure adressé le 17 février 2023 à la SCI BIOT par le conseil de la SARL NAOKO II, aux fins de transmission de l’état récapitulatif des charges, impôts, taxes et redevances depuis le renouvellement du contrat de bail commercial le 30 juin 2018 et celui de la dernière année au titre du précédent contrat de bail, et de l’ensemble des documents justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances depuis le renouvellement du contrat de bail le 30 juin 2018, ceux compris dans les avis d’échéance des 19 et 25 octobre 2022 et ceux de la dernière année du précédent contrat,
- les annexes de répartition produits pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021,
dont il résulte notamment que les interrogations de la SARL NAOKO quant au comparatif entre le montant des charges d’eau froide lui étant imputées par sa bailleresse et le montant global des charges d’eau froide de l’immeuble, mais également quant à l’exhaustivité et à la transparence des justificatifs produits, ne sont pas sans fondement , le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi.
La mesure d’expertise sollicitée sera par conséquent ordonnée dans les termes prévus au dispositif de la présente décision.
La demanderesse assumera la charge de la consignation.
Sur la demande de communication de documents
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d'instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve des faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instructions proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.
Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.
La production forcée doit en outre porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.
La juridiction des référés, saisie en application de l'article 145 du code de procédure civile, dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si le demandeur justifie d'un motif légitime.
Il résulte de l’article R.145-36 du code de commerce, dont les termes sont partiellement reproduits dans l’article 9 alinéa 7 du contrat de renouvellement de bail produit en l’espèce, que le bailleur est tenu de communiquer au locataire, une fois par an, l'état récapitulatif des charges facturées, mais également, si le locataire en fait la demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Au cas présent, la demanderesse justifie, par la production de son courrier du 24 novembre 2022 et de celui de son conseil, daté du 17 février 2023, aux fins de mise en demeure, que sa demande adressée à sa bailleresse sur le fondement des dispositions du code de commerce et stipulations contractuelles précitées, n’a été que partiellement satisfaite.
En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de pièces dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, le principe d’une astreinte étant accueilli afin de s’assurer de l’exécution exhaustive de l’obligation.
Il n’y a en revanche pas lieu à condamnation à l’égard de la société DOMUS ROME, qui fait l’objet de demandes de condamnation in solidum avec la SCI BIOT, mais n’a pas été attraite dans la présente instance par la demanderesse.
Sur les demandes accessoires
La demanderesse, dans l’intérêt de laquelle les mesures sont ordonnées, conservera la charge des dépens, dont l’article 491 du code de procédure civile exclut qu’ils soient réservés.
Les responsabilités n’étant pas établies à ce stade, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,
Ordonnons une mesure d’expertise et désignons en qualité d'expert :
Madame [B] [U]
[Adresse 5]
[Localité 8]
☎ :[XXXXXXXX03]
qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:
- se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties ;
- se faire remettre par les parties tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et en particulier, l’ensemble des justificatifs des charges comprenant notamment les factures justifiant les dépenses engagées depuis l’exercice 2018 ;
- vérifier la régularité de l’installation des compteurs d’eau et des charges appelées depuis le premier trimestre 2018, dont la régularisation s’est produite en 2019 ;
- déterminer un éventuel trop-perçu par le bailleur depuis le premier trimestre 2018 et la régularisation ;
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- faire toutes observations utiles au règlement du litige;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai;
Fixons à la somme de trois mille euros (3000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la SARL NAOKO II à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 14 mai 2024 ;
Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 14 novembre 2024, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;
Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;
Condamnons la SCI BIOT à communiquer à la SARL NAOKO II :
Les états récapitulatifs des charges conformes à l’inventaire du bail depuis l’exercice 2018,L’intégralité des justificatifs des charges, le relevé des dépenses et l’annexe de répartition de l’année 2018,et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision ;
Disons que l’astreinte a vocation à courir sur une durée de deux mois ;
Disons n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte ;
Disons n’y avoir lieu à condamnation à l’encontre de la société DOMUS ROME ;
Condamnons la SARL NAOKO II aux dépens ;
Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.
Fait à Paris le 14 mars 2024.
La Greffière, La Présidente,
Célia HADBOUN Emmanuelle DELERIS
Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 11]
☎ [XXXXXXXX02]
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 12]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX010]
BIC : [XXXXXXXXXX013]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial
➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).
Expert : Madame [B] [U]
Consignation : 3000 € par La société dénommée “NAOKO II” société à responsabilité limitée
le 14 Mai 2024
Rapport à déposer le : 14 Novembre 2024
Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 11].
