Cour d'appel, 13 février 2024. 22/03193

ARRET N° [Z] [Y] C/ [G] [E] divorcée [G] S.A.S.U. BOTTIN IMMOBILIER VA/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03193 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IPVK Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Monsieur [A] [Z] né le 25 Septembre 1988 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 9] Madame [O] [Y] née le 06 Novembre 1988 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 9] Représentés par Me Marie-Pierre ABIVEN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat au barreau d'AMIENS APPELANTS ET Monsieur [N] [H] [M] [G] né le 14 Juin 1980 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 8] Madame [U] [V] [F] [E] divorcée [G] née le 05 Avril 1984 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 7] Représentés par Me Stéphanie LOURDEL IGLESIAS, avocat au barreau d'AMIENS S.A.S.U. BOTTIN IMMOBILIER agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Isabelle DE SAINT ANDRIEU, avocat au barreau de COMPIEGNE INTIMES DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 12 décembre 2023 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. Sur le rapport de M. Vincent ADRIAN et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 février 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 13 février 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et le Président étant empêché, la minute a été signée par M. Vincent ADRIAN, Conseiller le plus ancien et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : Selon promesse unilatérale de vente notariée du 8 juin 2018, négociée par la société Bottin immobilier, M. [N] [G] et Mme [U] [E] épouse [G] ont promis de vendre à M. [A] [Z] et à Mme [O] [Y], un pavillon construit par la société Les Résidences Picardes BDL selon contrat du 22 janvier 2009, sis [Adresse 4] (80), au prix de 162 000 €. La vente a été régularisée par acte authentique le 7 septembre 2018. Par lettre du 25 février 2019, les acheteurs ont demandé aux vendeurs un remboursement d'une partie du prix, motif pris d'une 'importante humidité en sous-sol que vous ne pouviez difficilement ignorer compte tenu de l'ampleur du phénomène'. M. [G] a répondu que les acquéreurs avaient été mis au courant du problème. Ils ont fait désigner en référé un expert judiciaire en la personne de M. [R] lequel a déposé son rapport le 27 février 2020. Par actes du 7 mai 2020 et du 27 janvier 2021, M. [Z] et Mme [Y], ont assigné M. [G] et Mme [E] divorcée [G] aux fins de voir les vendeurs, tant sur le fondement de la garantie décennale que du dol, condamnés à leur payer : -la somme de 19 804, 06 € à titre de dommages et intérêts pour la remise en étanchéité du sous-sol, -celle de 2 500 € pour la réfection intérieure du sous-sol, -celle de 4 000 € en réparation du préjudice de jouissance, -celle de 3 000 € au titre du préjudice moral, -celle de 488, 09 € au titre de frais de constat d'huissier de justice et de perte d'effets personnel. M. [G] et Mme [E] divorcée [G], à titre subsidiaire, ont mis en cause la société SASU Bottin immobilier, agence immobilière, à fin de garantie. Par jugement contradictoire du 18 mai 2022, dont les consorts [Z] [Y] ont relevé appel, le tribunal judiciaire d'Amiens les a déboutés de leurs demandes, sur l'un, comme sur l'autre, des fondements invoqués. La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. Vu les conclusions d'appelant n° 3 notifiées par M. [Z] et par Mme [Y] le 15 mai 2023 visant à l'infirmation du jugement. Ils reprennent leurs demandes de première instance sauf à modifier la demande principale pour laquelle ils sollicitent 1 752 € pour le sondage financé pendant l'expertise et 15 552, 06 € pour les travaux de réparations, drainage et étanchéité, effectués depuis l'expertise selon le devis retenu par l'expert. Ils maintiennent que les travaux sont relatifs à un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil et que leur réalisation personnelle par les vendeurs engage leur responsabilité au titre de la garantie décennale des constructeurs. En ce qui concerne le dol, il ne fait aucune doute que les vendeurs savaient pertinemment que le sous-sol était devenu très humide, ils ont nettoyé les lieux avant la vente et se sont gardé de signaler le problème tant à l'agence immobilière (attestation de M. [B]) qu'aux acquéreurs. Vu les conclusions d'intimé en réponse et récapitulatives notifiées le 24 avril 2013 par M. [G] et Mme [E] divorcée [G]. Ils sollicitent la confirmation du jugement et la condamnation des consorts [Z] [Y] à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 'la procédure puis l'appel étant manifestement abusifs'. A titre subsidiaire, ils forment recours en garantie contre la société Bottin immobilier. Ils exposent avoir effectivement posé l'enduit d'imperméabilisation eux-mêmes à l'extérieur des fondations dénudées, mais il ne s'agit que d'un enduit 'Sika', enduit de simple imperméabilisation, ce qui ne constitue pas la réalisation d'un ouvrage. Par ailleurs, les acquéreurs ont été parfaitement mis au courant des problèmes d'humidité du sous-sol. La mise en vente du bien a été confiée successivement à deux agences : l'agence JB Immobilier de Corbie, puis l'agence Le Bottin Immobilier à [Localité 10] à partir du 30 mars 2018. M. [T], représentant de l'agence JB Immobilier atteste de ce que la présence d'humidité a été indiquée 'aux acquéreurs' (pièce 4), et même, dans une seconde attestation plus précise, à M. [Z] et à Mme [Y], lors d'une visite datée du 16 février 2018 (pièce 15). Ils sollicitent en tout cas la réduction des demandes indemnitaires. Vu les conclusions d'intimé notifiées par la SASU Bottin Immobilier le 22 novembre 2022 visant à la confirmation du jugement. A supposé même que les consorts [Z] [Y] soient reçus en leur demandes, les vendeurs n'apportent aucunement la preuve de ce que l'agence avait été mise au courant des problèmes d'humidité du sous-sol. L'instruction a été clôturée le 13 septembre 2023. MOTIFS 1. Sur la responsabilité des vendeurs. 1.1. Sur l'application du dol. Aux termes de l'article 1112-1 du code civil : 'Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant'. Le même texte précise que le manquement à cette obligation d'information peut être sanctionné par l'annulation pour erreur sur les qualités essentielles ou pour dol ou engager la responsabilité de celui qui a omis l'information ou trompé son cocontractant. Dans le même sens, l'article 1130 sanctionne de la nullité le dol, qui est, selon l'article 1137, 'le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges' ou 'la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'. Selon la jurisprudence, la victime du dol peut se contenter d'une demande de dommages et intérêts (voir la jurisprudence citée note 29 sous l'article 1137 du code civil Dalloz), comme le font les consorts [Z] [Y]. D'une manière générale, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi (article 1104 du code civil). Les photographies du constat de Maître [S], huissier de justice, en date du 4 janvier 2019 (pièce [Z]-[Y] 3), donnent une idée précise du désordre à la juridiction. Les infiltrations sont graves, par endroit les gouttelettes suintent, les traces de salpètres sont généralisées et rapprochées. Le désordre, évidemment connu des vendeurs, serait de nature à constituer un élément déterminant du consentement des acquéreurs s'il leur avait été caché. La mise en vente du bien a été confiée successivement à deux agences : l'agence JB Immobilier de Corbie à compter du 30 janvier 2018, puis l'agence Le Bottin Immobilier à [Localité 10] à partir du 30 mars 2018. Pour l'essentiel, les vendeurs font valoir deux attestations de M. [T], gérant de la première agence. Dans sa première attestation, M. [T], gérant de l'agence JB Immobilier, indique que la présence d'humidité a été indiquée 'aux acquéreurs' (pièce 4) ce qui laisse incertain les destinataires de l'information, outre que le témoignage est indirect, puisque M. [T] ajoute que la visite a été faite 'par l'intermédiaire de mon agent commercial'. Dans une seconde attestation, M. [T] cite M. [Z] et à Mme [Y] comme bénéficiaires de la visite, intervenue le 16 février 2018 et non le 16 février 2019 comme il l'avait indiqué par erreur (pièce 15). La cour ne peut se fonder sur ce témoignage incertain et douteux au regard des autres éléments du dossier. La visite du 3 mai 2018 faite avec la seconde agence est au coeur des discussions. M. [Z] et Mme [Y], candidats acquéreurs, étaient accompagnés chacun de leur père, respectivement, M. [P] [Z] (attestation pièce PG 7) et M. [I] [Y] (attestation pièce PG 8). Tous les deux attestent de ce qu'au moment de la visite les murs du sous-sol étaient secs 'et qu'aucune trace d'infiltration n'était visible'. M. [B], le préposé de l'agence immobilière Le Bottin immobilier, qui atteste avoir accompagné M. [Z] et Mme [Y] lors de cette visite, certifie de son côté n'avoir reçu aucune information de la part de M. et Mme [G] 'quant à une infiltration au sous-sol' (pièce PG 6). La fiche de visite de l'agence Le Bottin immobilier (pièce PG 5) montre que c'est bien M. [B] qui a fait faire cette visite. Il se déduit de cette attestation et des deux précédentes, que le sujet n'a pas été abordé, car il n'y avait pas de sujet, les pièces du sous-sol ayant été nettoyées de toute trace d'humidité. En outre, les époux [G] avaient également appliqué en certains endroits (pied de l'escalier notamment) un enduit d'imperméabilisation noir, visible sur les photographies du constat de Maître [S], lequel est un indice de ce que les traces avaient été également masquées. Il faut déduire de ces éléments la volonté de masquer le défaut aux acquéreurs, défaut déterminant de la volonté des acquéreurs du pavillon. Par ailleurs, aucun élément, courriels ou courriers des parties ou de l'agence, n'établit que la baisse du prix de vente (de 180 000 € à 162 000 €) aurait été liée à l'humidité du sous-sol. La présence de peinture noire sur un mur intérieur du sous-sol (attestations [J], [W], [X], [L], pièces [G] 18 à 21) n'était pas de nature à faire deviner le problème aux candidats acquéreurs, au demeurant profane en la matière, comme voudraient le faire suggérer les vendeurs. Les conditions d'application du dol sont donc bien remplies. Le jugement doit être infirmé de ce premier chef. L'action en responsabilité mérite d'être accueillie. 1.2. Sur l'application de la garantie décennale. L'article 1792-1 du code civil étend la garantie décennale des constructeurs d'un ouvrage, édictée par l'article 1792, en les réputant constructeur de l'ouvrage, à ...'2° Toute personne qui vend, après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; '. Cette garantie profite à l'acquéreur même si le vendeur-constructeur n'a pas simplement fait les travaux pour revendre après achèvement ou même s'il s'agit d'un particulier qui a fait les travaux lui-même ou simplement une partie de ceux-ci : Civ.3e, 9 décembre 1992, n° 91-12.097, 'l'importance de ces travaux les assimilaient à un ouvrage', plus récemment Civ. 3e, 2 octobre 2002, 00-11.117 P, pour des 'dommages de nature décennale qui avaient compromis la solidité du pavillon'. La notice descriptive du constructeur indique, page 3, que ' L'imperméabilisation et le drainage du sous-sol ne sont pas repris dans le présent devis', mention accompagnée d'une note manuscrite 'travaux clients + 3 950 €'. M. [G] et Mme [E] produisent en effet de nombreuses photographies couleurs qui montrent la réalisation de ce travail avec leurs parents alors que la maison est en cours de construction, avant le clos et le couvert. Le produit appliqué à l'extérieur est un enduit d'étanchéité de type 'Sika', lequel est efficace lorsqu'il est accompagné d'un drainage. Or les époux [G] admettent que le drainage, initialement prévu dans le devis du constructeur, n'a pas été réalisé. Il s'agit d'un désordre qui rend l'un des éléments constitutifs de l'ouvrage impropre à sa destination et qui rentre dans la garantie décennale (cf. Civ. 3e 10 novembre 2016, n° 15-24.781, cité par les appelants, pour un sous-sol). Celui-ci engage la responsabilité des époux [G] au titre des articles 1792 et 1792-1, 2° précités. Sur ce point, également, le jugement doit être infirmé. En conclusion, il convient d'admettre l'action en dommages et intérêts des acquéreurs tant en vertu du dol que de la garantie décennale des vendeurs. 2. Sur les préjudices réparables. Le rapport de M. [R] retient un devis de l'entreprise Lemaitre pour 15 552,06 € TTC, lesquels travaux ont été réalisés et financés par M. [Z] et Mme [Y] selon facture du 30 octobre 2020 (pièce PG 18). Cette somme sera retenue. Il conviendra d'y ajouter le coût du sondage pour permettre les opérations d'expertise, 1 752 € TTC (pièces 16, 17 et 19), soit un total de 17 304, 06 € pour le préjudice matériel. Les intérêts pourront courir du 30 octobre 2020, date postérieure à l'assignation. Un préjudice de jouissance peut y être ajouté, le sous-sol étant resté peu utilisable pendant deux ans, pour un montant de 1 500 €. Il convient d'indemniser la perte d'effets personnels pour 200 €. Le jardin a été endommagé, une somme de 700 € réparera ce préjudice. Au regard de l'importance des tracas provoqués, il y a lieu d'y ajouter un préjudice moral pour un montant de 1 000 €. C'est ainsi une somme de 19 704, 06 € qui sera allouée à M. [Z] et à Mme [Y]. 3. Sur la demande en garantie. Comme le soutient la société Bottin Immobilier, les vendeurs n'apportent aucunement la preuve de ce que l'agence avait été mise au courant des problèmes d'humidité du sous-sol, étant rappelé que ceux-ci avaient été nettoyés et masqués. M. [B], le préposé de l'agence immobilière Le Bottin immobilier, qui atteste avoir accompagné M. [Z] et Mme [Y] lors de la visite faite par l'agence le 3 mai 2018 (pièce [G] 5), certifie d'ailleurs n'avoir reçu aucune information de la part de M. et Mme [G] 'quant à une infiltration au sous-sol' (pièce PG 6). Aucun autre élément n'est produit. La complicité de l'agence dans la tromperie commise par les vendeurs n'est donc nullement établie. Le jugement sera confirmé sur ce point. L'agence n'a dirigé sa demande de remboursement de ses frais irrépétibles que contre les acquéreurs, elle ne pourra être reçue. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Amiens le 18 mai 2022 excepté en ce qu'il a rejeté le recours en garantie exercé par les vendeurs contre l'agence immobilière, Statuant à nouveau, Condamne M. [N] [G] et Mme [U] [E] divorcée [G] à payer à M. [A] [Z] et à Mme [O] [Y] les sommes de : -17 304, 06 € pour le préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020, -3 400 € au titre de leurs autres préjudices avec intérêts au taux légal à compter du jugement, Condamne M. [N] [G] et Mme [U] [E] divorcée [G] aux dépens de première instance et d'appel, Condamne M. [N] [G] et Mme [U] [E] divorcée [G] à payer M. [A] [Z] et à Mme [O] [Y] la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les deux instances. LA GREFFIERE P/LE PRESIDENT EMPECHE