Texte intégral
N° RG 25/00271 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DG3O
Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD
DEMANDEUR(S) :
Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 3]
Madame [F] [U], demeurant [Adresse 3]
représentés par Maître Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître DILHAC
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [J] [Z] [B], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1592 du 11/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])
Madame [Y] [L], demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Matthieu SUHAS, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître FRANCOIS
DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025
ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025
copie exécutoire délivrée le à Me FIRINO MARTELL
copie conforme délivrée le à Me SUHAS
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet du 23 novembre 2013 à effet du 1er décembre suivant, Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U], représentés par leur mandataire la SARL HORIZONS IMMOBILIER, ont donné à bail à Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] un local à usage d'habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 850 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme et dont il est convenu qu’il serait de 875 euros dès que des travaux de remplacement des menuiseries actuelles et de pose d’une VMC seraient réalisés.
Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents depuis le mois de novembre 2023, Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U] ont fait délivrer à Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L], le 23 août 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 087,96 euros, outre 163,99 euros de frais.
Les causes de ce commandement n'ayant pas été réglées, Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U] ont fait délivrer à Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L], le 25 novembre 2024, un autre commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 424,55 euros, outre 170,16 euros de frais.
Ils leur ont fait délivrer, le 27 février 2025, un troisième commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 542,80 euros, outre 170,57 euros de frais.
Ces différents commandements n’ayant pas été suivis d’effet, Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U] ont fait assigner Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025 et sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1231-6 du Code civil, L.411-1, L.412-1 à L.412-8, R.411-3, R.412-1 à R.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, 834 et suivants, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement de payer du 27 février 2025,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique,
- à défaut de libération des lieux loués, condamner solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et jusqu’à vidange effective des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] à leur payer une somme provisionnelle de 4 221,87 euros, arrêtée au 5 mai 2025, à valoir sur les loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail, outre intérêts au taux légal,
- condamner solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à vidange effective des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] à leur régler une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût des trois commandements de payer qui leur ont été délivrés ainsi que celui de l’assignation et de sa signification aux services préfectoraux,
- ordonner que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
Maître Matthieu SUHAS, conseil de Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L], a pris des écritures en réplique aux fins de voir le tribunal, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1343-5 du Code civil, L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution et 700 du Code de procédure civile :
- constater que Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] ont repris le paiement du loyer courant,
- constater la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties,
- dire et juger que Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] ne sont pas en capacité ni de quitter immédiatement leur logement,
EN CONSÉQUENCE
À TITRE PRINCIPAL, débouter les demandeurs de leurs demandes en résiliation du contrat de bail et en expulsion de Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L],
À TITRE SUBSIDIAIRE
- accorder à Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] un délai suffisant pour quitter les lieux et apurer leur dette locative,
- ramener à de plus justes proportions la somme réclamée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le conseil des défendeurs produit le relevé de leur compte locatif arrêté au 30 septembre 2025 qui démontre non seulement que Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] ont repris bien avant l’audience le paiement du loyer courant mais également qu’ils avaient à cette date soldé leur dette locative, leur compte étant créditeur de 283,12 euros.
Après un renvoi, les parties ont été entendues lors de l’audience du 7 octobre 2025.
Représentés par Monsieur le Bâtonnier Olivier DILHAC, substituant leur conseil Maître Thierry FIRINO MARTELL, Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U] ont précisé que leur créance locative arrêtée au jour de l’audience s’élève à 776,57 euros, les défendeurs n’ayant pas réglé le loyer du mois en cours.
Maître Guillaume FRANÇOIS, substituant Maître Matthieu SDUHAS, a indiqué que Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] ont réglé par virement bancaire, le 4 octobre 2025, une somme de 400 euros au titre du loyer du mois en cours si bien que leur dette locative n’est plus que de 376,57 euros.
Le conseil de Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U] ne s’est pas opposé à l’octroi aux défendeurs de délais de paiement pour qu’ils soldent leur dette.
Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité
Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours conclus avant la date de son entrée en vigueur, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, cette notification s’effectuant par voie électronique ;
L’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 21 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception produit par les demandeurs l’atteste ;
La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.
Sur le fond
Sur la suspension de la clause résolutoire
En application de l’article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;
En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l'article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 2.11 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;
Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U] ont fait délivrer à Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L], le 27 février 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 542,80 euros ;
Les défendeurs n’en ont pas pour autant régularisé leur situation dans le délai de deux mois dont ils disposaient à cet effet, laissant au contraire prospérer leur dette locative qui s’élevait à 4 221,87 euros le jour de l’assignation mais qu’ils ont depuis très fortement contractée puisqu’elle n’était plus que de 376,57 euros le 31 octobre 2025, étant précisé que cette somme correspond tout autant au montant de la créance, arrêtée au 30 septembre 2025, dont se prévalent les demandeurs, soit 776,57 euros mais avant la prise en compte du versement, le 4 octobre suivant, d’une somme de 400 euros au titre du loyer du mois d’octobre 2025 (776,57 - 400 = 376,57), qu’à celui de la dette des défendeurs dont le compte, créditeur de 283,12 euros le 30 septembre 2025, ne tient compte ni du loyer du mois d’octobre 2025 soit 1 059,69 euros ni des 400 euros qu’ils ont réglés le 4 octobre 2025 (1 059,69 - 283,12 - 400 = 376,57) ;
Il convient dès lors de constater que Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] sont redevables envers Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U], au titre des loyers et charges restés impayés au 31 octobre 2025, d’une somme de 376,57 euros ;
Ils sollicitent l’octroi de délais pour se libérer de cette dette par versements mensuels, en sus du loyer et charges courant, d’une somme qu’ils ne chiffrent pas, et ne versent en tout et pour tout aux débats que le seul avis d’imposition sur les revenus 2024 de Monsieur [J] [B] ;
Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;
Tel est bien le cas de Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] dont le relevé de leur compte de locataires, s’il établit sans aucune ambiguïté qu’ils ont été particulièrement défaillants dans l’exécution de leur obligation majeure de régler le loyer et charges au terme convenu à partir du mois de novembre 2023 et jusqu’au 1er juillet 2025, date à laquelle leur dette atteignait 5 141,25 euros, démontre cependant qu’ils ont fait d’incontestables efforts à partir du 4 juillet 2025 et jusqu’à la date des débats pour la réduire dans de très importantes proportions en payant le loyer des mois de juillet à octobre 2025 inclus et en procédant en sus à de nombreux autres versements, parmi lesquels le virement bancaire du 4 octobre 2025, qui leur ont permis de la ramener à 376,57 euros le 31 octobre 2025 ; au surplus, leurs bailleurs ne s’opposent pas à ce que des délais de paiement leur soient accordés ;
Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] qui ont failli dans l’exécution de leur obligation principale de locataires de régler le loyer et charges aux termes convenus ;
Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U] les frais, non compris dans les dépens, qu'ils ont dû engager pour ester en justice ;
Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U] recherchent par ailleurs la solidarité des défendeurs ;
En application de l’article 1202 ancien du Code civil, la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée ;
Le contrat de location du 23 novembre 2013 comporte, à l’article 2.17 de ses conditions générales intitulé SOLIDARITÉ-INDIVISIBILITÉ, une clause selon laquelle il est expressément stipulé que les copreneurs, c’est-à-dire Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L], seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution de ses obligations ;
Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U] une somme provisionnelle de 800 euros.
Sur les dépens
En application de l'article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;
Selon l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;
Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L], qui succombent, seront donc solidairement condamnés aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût de la notification de l’assignation au préfet et le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 27 février 2025 mais pas celui des deux premiers commandements des 23 août et 25 novembre 2024;
En effet, la loi ne prévoit la délivrance que d’un seul commandement de payer et l’historique de leur compte de locataires ne démontre pas que les défendeurs auraient soldé leur dette à l’issue du premier commandement avant d’être une nouvelle fois défaillants dans le règlement du loyer ce qui aurait justifié le deuxième commandement, et qu’il en aurait été de même après sa délivrance.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;
Aux termes de l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;
Conformément à l’article 489 dudit code, le juge peut ordonner, en cas de nécessité, que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute ; l’ordonnance de référé, ainsi, peut être exceptionnellement déclarée exécutoire sur minute dont la présentation vaut signification en vertu de l’article 503 du Code de procédure civile ;
La dispense de signification de cette ordonnance évitera aux défendeurs, par ailleurs condamnés au paiement de frais irrépétibles, d’en supporter le coût ;
Il sera donc fait droit à cette demande.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,
Déclare Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U] recevables en leur demande de résiliation du bail.
Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.
Constate que Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] sont redevables envers Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U], au titre de leur dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, d’une somme de TROIS CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS et CINQUANTE-SEPT CENTIMES (376,57 euros).
Les autorise à s’en libérer en QUATRE (4) versements mensuels de CENT EUROS (100 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courants.
Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant ajusté en fonction du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.
Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] de se libérer de leur dette par anticipation.
Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.
Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 28 avril 2025.
Dit, dans cette hypothèse, que Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] devront immédiatement quitter les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, sous peine d’expulsion avec le concours, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique.
Dit, toujours dans cette hypothèse, que Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] seront solidairement condamnés au paiement, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges convenus.
Condamne solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [F] [U] une somme provisionnelle de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [Y] [L] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du seul commandement de payer qui leur a été délivré le 27 février 2025 et celui de la notification de l’assignation aux services préfectoraux.
Déclare cette ordonnance exécutoire sur minute.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.
LE GREFFIER LE JUGE
